La venta de activos de Martinsa queda en manos de cinco bancos acreedores

Fuente: La Voz de Galicia

Los cinco mayores acreedores de Martinsa-Fadesa nombrarán un representante que formará parte de la comisión de control y seguimiento del proceso concursal en el que está inmersa la compañía. Esta comisión será la encargada de vender los activos para saldar las deudas y en ella tendrán representación, según los datos que figuraban en la documentación del concurso, cinco entidades bancarias: Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular, Caixa Cataluña y Caixa Galicia.

La comisión de control y seguimiento (a la que en la documentación se hace referencia con el acrónimo CCS) será la encargada de velar para que el plan de viabilidad se aplique y se hagan las transacciones necesarias para sanear la compañía. En este sentido, el convenio establece una serie de ventas para los próximos ocho años en las que se fija anualmente el importe total que Martinsa-Fadesa se compromete a satisfacer. La promotora debe conseguir año a año, y de forma creciente -puesto que se confía en una recuperación del mercado-, una serie de importes que se destinarán a los «pagos derivados del curso ordinario de su negocio». El correspondiente al 2008 asciende a 42.338 millones; el del 2009 a 135.841 y los dos últimos se fijan para el 2015 y 2016, aunque el de mayor cuantía se reserva para el 2010, cuando la empresa tendrá que recabar 167.826 millones.

Todos estos fondos tendrán que ser ingresados en una cuenta corriente que se abrirá en la entidad bancaria que designe la CCS y que se identificará como cuenta de gastos operativos. Cuando estén cubiertos los importes establecidos puede suceder que se logre un excedente que irá a parar a otra cuenta y que se identificará como cuenta de amortización obligatoria y que tendrá que estar en el mismo banco que la anterior.

Los pagos a los acreedores se realizarán mediante transferencias bancarias y Martinsa-Fadesa se compromete a adoptar los acuerdos pertinentes para hacer, siempre que exista un exceso de tesorería en algunas de las filiales, una transferencia de esos fondos a la cuenta de gastos operativos. La única excepción para no llevar a cabo estas aportaciones será que supongan un riesgo.

Subastas y dietas

Habrá tres subastas de bienes y las ofertas se presentarán en plica cerrada que se abrirá el día en el que se celebre la puja ante el notario designado, que también tendrá las condiciones de la misma. El convenio presentado en el Juzgado Mercantil número 1 de A Coruña, el que lleva la suspensión de pagos, presenta una lista de bienes susceptibles de venta, siempre que existan unas ofertas pactadas y con unas condiciones determinadas. También se elaboró una lista de bienes que no tienen preferencia para la transmisión.

Las entidades que coloquen un representante en la CCS percibirán un 0,5% de las cantidades que la promotora abone a los acreedores. Estas cantidades se destinarán al pago de dietas por la asistencia a las reuniones de control que celebrará la comisión y a pagar el trabajo de los técnicos que contraten. Así, se estipula que se solicitarán los trabajos de dos o tres tasadoras para comprobar el valor de los bienes cada seis meses.

Compradores de casas

El capítulo que desgrana los objetivos del convenio comienza aclarando que los compradores de pisos en alguna de las promociones inacabadas de Martinsa-Fadesa tendrán preferencia en el cobro de las cantidades que han entregado a cuenta, ya que se les pagará después de los créditos contra la masa (los primeros que se tienen que pagar por ley), pero antes que el resto de préstamos subordinados y ordinarios. En este caso estarán las personas que no tengan garantizado con aval bancario las cantidades que han aportado o aquellas que hayan comenzado un proceso de compra de una de las promociones que la compañía no va a terminar. Los compradores de viviendas que se incluyan en este capítulo tendrán que ser personas físicas, nunca sociedades, habrán de incluir una vivienda por persona y el importe nunca deberá superar los 400.000 euros; se entenderá que esta cantidad refleja lo que figura en el contrato de compra-venta.

Martinsa-Fadesa podría presentar hoy una propuesta de convenio con Caja Madrid y La Caixa

Fuente: La Voz de Galicia

Adeuda más de 1.540 millones a ambas entidades, sus dos principales acreedores

El consejo de administración de Martinsa-Fadesa analizó este pasado viernes una propuesta de convenio con dos de los principales acreedores de la compañía, Caja Madrid y La Caixa, a las que les adeuda 919,8 y 627,5 millones de euros, respectivamente. Fuentes próximas a la operación indicaron que está previsto que hoy mismo se presente ante el juez que lleva el caso, Pablo González Carreró-Fojón, el convenio, al que en breve se podrían adherir, al menos, Caixa Galicia y el grupo del Banco Popular, con los que la inmobiliaria presidida por Fernando Martín mantiene una deuda que asciende de forma conjunta a los 700 millones de euros.

De llevarse a cabo, la presentación del convenio coincidirá en el tiempo con la apertura del plazo de diez días hábiles que tienen los afectados por el proceso concursal solicitado por la compañía en julio para presentar alegaciones al informe concursal si consideran que sus reclamaciones están indebidamente recogidas, tanto en lo referente al inventario como a la lista de acreedores.

La situación financiera de Martinsa-Fadesa es complicada. De acuerdo con los datos rectificados del informe presentado por los tres administradores concursales, la compañía cuenta con un activo de 7.404 millones de euros y un pasivo de 7.005 millones, con lo que su patrimonio neto se sitúa en 398 millones de euros.

Fuentes próximas a la empresa precisaron que es probable que el acuerdo con la banca no incluya ningún tipo de quita «ni tan siquiera mínima o aquella que podría realizarse sobre los gastos financieros, lo que no fue bien visto por todos los máximos responsables de la inmobiliaria», que seguirá sufriendo las duras consecuencias de la crisis económica mundial. «Si la situación del mercado de la vivienda cambia, aunque sea mínimamente, es probable que la empresa pueda seguir adelante, pero en caso contrario la situación se complicará todavía más, ya que se seguirán sin vender pisos y los activos solo pueden comprarlos los bancos», apuntan las mismas fuentes.

En esta línea, personas conocedoras de la operación advierten que, si no se producen cambios de última hora, uno de los puntos que recogerá el convenio es el compromiso por parte de Martinsa-Fadesa para proceder al pago de sus obligaciones desde el primer momento, renunciando a cualquier período de carencia.

Financiación futura

Llegar a un acuerdo con la banca es fundamental no solo para el futuro de la inmobiliaria, que evitaría entrar en proceso de liquidación, sino también para los empresarios que la dirigen, que podrían ver cómo las puertas de las entidades se les cierran cuando acudan a solicitar financiación para otros negocios.

Otro aspecto que preocupa a los miembros del consejo de administración de la empresa es que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) mantenga suspendida la cotización en Bolsa de la compañía hasta que esta «se levante. Es la única fórmula para que su cotización no caiga hasta niveles tales que supongan su desaparición». Una de las claves que, según la misma fuente, es trascendental para que Martinsa-Fadesa vuelva a patrimonializarse pasa por «no deshacerse de los terrenos que hoy son calificados como rústicos, pero que en un futuro pueden incluirse en planeamientos nuevos y ganar valor».

Extensa cartera de suelo

En su primer informe los administradores concursales señalaron que la promotora poseía una cartera de suelo de más de 28 millones de metros cuadrados. En ese mismo documento, los administradores advertían que, cuando se declaró el concurso, el negocio se fundamentaba en comprar suelo rústico o «preurbanizable» y lograr recalificarlo. Un modelo de negocio que, según aducen, fue precisamente el que entró en crisis el año pasado.

El futuro de Martinsa depende de la banca, según el informe concursal

Fuente: La Voz de Galicia

Los administradores concluyen que la crisis afecta «especialmente» a la promotora, cuyo negocio cayó un 60%

Los administradores concursales de Martinsa-Fadesa detallan en su primer informe que el futuro de la promotora depende de la «colaboración de las entidades financieras», ya que la actividad que desarrolla la empresa está en pleno retroceso debido a la crisis inmobiliaria. Afirman que «la mayoría de analistas y profesionales del sector consideran que la evolución negativa del mercado durará hasta el segundo semestre del 2009 o primer semestre del año 2010», algo que afectará «especialmente» a esta compañía, sobre la que «existen datos indiciarios que llevan a pensar en la posible consecución de un plan de viabilidad». Eso sí, reconocen que la colaboración de la banca acreedora es esencial para la «posible continuidad» de la empresa, a pesar de las circunstancias adversas de mercado.

Asimismo, alertan de que «debe tenerse en cuenta que existe un excedente de oferta y una incertidumbre de la evolución del valor de los activos a corto plazo. Tal desaceleración afecta a todo el sector inmobiliario, pero especialmente a Martinsa-Fadesa, ya que el mercado del suelo está sufriendo una gran paralización debido a la escasa demanda». En este sentido, aseguran que los datos de la compañía del primer trimestre son reveladores: «Con unas pérdidas de 85 millones de euros entre enero y marzo y un desplome del 45% en el volumen de preventas (compromisos de compra de viviendas no escriturados), la sociedad sufrió una caída del 60% en su cifra de negocio, hasta 129,9 millones de euros, con un retroceso del 85,5% en el Ebitda, hasta 11,6 millones de euros», según detallan. El documento depositado en el Juzgado Mercantil de A Coruña recoge los esfuerzos que realiza la empresa desde septiembre del año 2007 para conseguir fondos con los que «captar recursos para afrontar los abultados compromisos financieros y atender su actividad diaria. Traspasó buena parte de los hoteles de su propiedad a la cadena Barceló para luego vender el 50% de su división Marroquí (Fadesa Maroc). Trató de transmitir suelo y puso en venta parcial sus filiales extranjeras, sin que prosperara ninguna operación al respecto».

Financiación «seca»

Todas estas actuaciones se debieron a que, según sostiene el informe concursal, la promotora entró en el tercer trimestre del año 2007 con «las vías de financiación secas, con unos ingresos menguantes por la caída de las ventas y con la necesidad imperiosa de refinanciar una deuda superior a los 5.000 millones de euros», la mitad procedente del crédito sindicado suscrito para financiar la compra de Fadesa por parte de Martinsa a finales del año 2006.

Los administradores tienen en cuenta que la promotora posee actualmente una cartera de suelo de más de 28 millones de metros cuadrados, pero también que se trata de un activo que se deprecia cada día. Y es que, según se expone en este informe, cuando se declaró el concurso en junio el negocio se fundamentaba en comprar suelo rústico o «preurbanizable» y lograr recalificarlo. Los administradores aducen que el problema es que fue precisamente este modelo de negocio el que entró en crisis el año pasado.

Martinsa-Fadesa decidió malvender ocho hoteles al grupo Barceló en el 2007 para conseguir liquidez

La dirección de Martinsa-Fadesa decidió vender el 12 de diciembre del 20007 ocho hoteles a la cadena Barceló a pesar de que la operación le generó unas pérdidas de 43,89 millones de euros. Según revela el documento presentado el pasado martes por los administradores concursales ante el juzgado que lleva el mayor proceso concursal de la historia de España, la transacción se realizó «con el fin de obtener la máxima liquidez posible para afrontar el pago de los intereses correspondientes al préstamo sindicado solicitado para la financiación de la compra de Fadesa y cuyo vencimiento parcial era en diciembre del 2007».

En varias ocasiones, los administradores concursales inciden en que la empresa es viable, pero revelan también que la dirección de la compañía tenía «un sistema contable ineficiente», que «la información que se ha facilitado a todos los que han tenido la obligación de las actuaciones [auditores, administradores concursales y Agencia Tributaria] se hace tarde y con errores que llevan a un trabajo de interpretación que la hace aún más difícil».

Incertidumbre

En concreto, y en relación con una operación de warrants (derecho de compra) sobre acciones vinculada con la renovación del crédito sindicado para comprar Fadesa, la administración concursal explica que se tuvo en cuenta la incertidumbre que pesaba sobre el valor de la compañía. De hecho, se constata que el precio de liquidativo de esos warrants habría sido de 81 millones, y no los 140 que hay contabilizados en las cuentas provisionales. «Insistimos -dicen los administradores concursales- en que la falta de información y la tardanza en facilitarla podrían haber dañado gravemente los intereses de la sociedad».

También recogen los administradores concursales que se han encontrado con numerosas dificultades para obtener una información rigurosa respecto a los acreedores. Así, concretan que existía un número superior a 2.000 transacciones que no habían sido recogidas en la contabilidad.

Acreditación deficiente

«La sociedad -se explica en el documento- mantiene que son operaciones con las que existe discrepancia con el acreedor, si bien no puede justificar en la mayoría de los casos que a la recepción del documento dejara constancia escrita de su desacuerdo».

Los autores del informe aseguran que su intención es comunicar a todos los acreedores información individualizada para que puedan reclamar si no están de acuerdo.

Adicae pide que inmobiliarias en concurso devuelvan a sus clientes lo pagado antes de atender deudas

Fuente: Europa Press

La Asociación de Usuarios de bancos, cajas y seguros (Adicae) exigió hoy que, ante las sucesivas declaraciones de concurso de empresas inmobiliarias, estas empresas garanticen la devolución del 100% de los importes adelantados por los clientes que compraron una de sus viviendas antes de atender cualquier otra deuda y "por encima" de lo que la Ley Concursal establezca al respecto.

Con esta medida, la asociación pretende "hacer valer los derechos de los consumidores" ante este tipo de procesos. Según asegura, ya ha atendido a un millar de particulares afectados por las inmobiliarias que se han declarado en suspensión de pagos.

La organización indicó en un comunicado que en estos días está recibiendo en sus sedes de toda España los primeros afectados por la suspensión de pagos de Habitat, la segunda mayor registrada después de la de Martinsa-Fadesa.

En este sentido, Adicae denunció que la crisis "está golpeando de forma directa a los derechos de los consumidores, fruto de la nefasta política de vivienda realizada en connivencia de bancos, cajas y promotoras".

Además, la asociación indicó que "la crisis de estas compañías acaban destapando operativas muy dudosas como la falta de contratación de avales para asegurar el dinero que adelantan los compradores de una vivienda, y cláusulas oscuras y abusivas que, a la larga, acaban dificultando la defensa de los afectados".

El juzgado rebaja 3.500 millones el valor de los activos de Martinsa

Fuente: El Pais

La valoración de Martinsa-Fadesa realizada por los tres administradores designados por el juez que lleva el concurso de acreedores supone un baño de realismo para la compañía. De acuerdo con el informe concursal presentado ayer en el Juzgado Mercantil número 1 de A Coruña, la nueva tasación de todos los activos de la compañía se sitúa en 7.336,9 millones, cuando la última valoración de la compañía, realizada por CB Richard Ellis, cifraba en 10.804,5 millones sólo el patrimonio inmobiliario.

A falta de conocer el desglose y los posibles cambios en la composición de los activos tasados, el recorte frente a la valoración de CB Richard Ellis es de unos 3.500 millones. Los administradores del concurso de Martinsa-Fadesa han tomado como referencia informes de tres sociedades de tasación oficiales registradas en el Banco de España, y el resultado es clave para afrontar el convenio de acreedores de la inmobiliaria. Aparentemente, la cifra difundida ayer por el juzgado también implica que la empresa deberá reformular sus cuentas, en las que, a la luz de los nuevos datos, los resultados y los fondos propios están inflados por la sobrevaloración de los inmuebles.

En total, las deudas de la compañía presidida por Fernando Martín se sitúan en 7.155,9 millones, según el informe, por lo que el patrimonio neto de Martinsa-Fadesa se ha valorado en 181 millones. Este saldo positivo, que la libra de una situación de quiebra técnica, así como el reinicio de algunas promociones y la nueva financiación hipotecaria concedida por algunas entidades financieras, permite a la administración concursal de la inmobiliaria creer "posible un marco negociador adecuado que posibilite alcanzar un convenio de acreedores".

De acuerdo con el informe concursal, presentado ayer al límite del plazo establecido, las deudas hipotecarias y con garantía de Martinsa ascienden a 1.827,6 millones, mientras que los compromisos adquiridos con entidades y organismos públicos alcanzan la cifra de 7,8 millones. El total de deudas ordinarias, incluida la comprometida por las entidades financiadoras de la oferta pública de adquisición de Fadesa por parte de Martinsa, ascienden a 4.361,7 millones, a las que se suman las subordinadas, es decir, las adquiridas con otras empresas del grupo, que se sitúan en 542,7 millones. La suma de todas da como resultado un pasivo total de 7.155,9 millones, según el informe. En la memoria presentada por la compañía cuando suspendió pagos, el pasivo declarado se situaba en 6.200 millones.

Una vez que el titular del Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña analice el informe de los peritos y traslade a las partes personadas en el concurso la documentación, los acreedores dispondrán de un plazo de 10 días para realizar impugnaciones. Posteriormente, se dictará auto de convenio y la apertura de la junta de acreedores, cuyo plazo de celebración se estima en tres meses.

Una vez se haga público el contenido del informe de los administradores, la Comisión Nacional del Mercado de Valores levantará la suspensión de la cotización, que dura desde el 14 de julio.

El patrimonio de Martinsa, libre de deuda, solo vale 181 millones

Fuente: La Voz de Galicia

Los administradores dicen que se puede reflotar, aunque el endeudamiento represente el 97% de los activos

El primer informe elaborado por la administración concursal de Martinsa-Fadesa asegura que el valor contable neto del patrimonio de la promotora asciende a 181 millones. Aun así, ven «posible» un marco de negociación adecuado para que el proceso termine con un convenio de acreedores que salve a la compañía.

Los administradores -Antonio Moreno Rodríguez (por parte de Bankinter), Antonia Magdaleno (como abogada administradora) y Ángel Martín Torres (en nombre de la consultora KPMG)- viajaron ayer a A Coruña para presentar a última hora de la mañana en el Registro del Juzgado de lo Mercantil el informe sobre la situación patrimonial de la empresa y la relación de acreedores. Después subieron a la quinta planta del edificio para reunirse con el juez que lleva el caso, el titular del juzgado Pablo González-Carreró Fojón, durante una media hora.

Un 30% menos que en junio

Según las tasaciones de los administradores, la compañía soporta una deuda total de 7.155,9 millones de euros, importe que equivale al 97,5% del total de sus activos, valorados en 7.336,9 millones de euros netos. La deuda ordinaria suma 4.361,7 millones, una cantidad que incluye los pagos pendientes a las entidades financieras que sufragaron la oferta pública de adquisición de acciones (opa) por la que Martinsa compró Fadesa.

Otros 1.827,6 millones corresponden a deudas hipotecarias y con garantía prendaria, y un total de 542,7 millones más son deudas subordinadas con empresas del grupo. En la lista de pagos pendientes de la empresa que preside Fernando Martín figuran también débitos de 7,8 millones con entidades públicas.

El examen de la situación económica de la promotora entregado al juzgado coruñés contrasta con el realizado el pasado mes de junio por la consultora Richard Ellis, que valoró los activos en casi 11.000 millones de euros, es decir, en un 47% más. Las tasaciones de los administradores concursales sitúan el valor de la compañía un 30% por debajo del que tenía hace cinco meses, es decir, en 3.467 millones menos.

El número de acreedores varía, pero apenas cambia, ya que a la lista de 10.085 aportada por la compañía a principios del pasado verano el informe añade nuevos nombres, pero también adjunta una lista de excluidos. En los próximos días se abrirá un plazo para que los distintos acreedores presenten los incidentes y alegaciones que consideren oportunos.

Cientos de juicios paralelos

El titular del Juzgado de lo Mercantil de A Coruña determinará ahora las siguientes fases del concurso. Asimismo, celebrará cientos de juicios paralelos de los acreedores que estén disconformes con la deuda que les han atribuido, algo que puede alargar el proceso varios meses, según fuentes judiciales. El informe concursal definitivo se presentará cinco días después de que el magistrado dicte la última de estas sentencias. Con él se pondrá fin a la fase común del proceso concursal y se abrirán dos vías: el convenio y la junta de acreedores o la liquidación.

Martinsa-Fadesa reconoce que busca un convenio de acreedores desde hace meses. Puede presentarlo hasta cuarenta días antes de que se celebre la junta de acreedores. Esta junta tendrá lugar cuando se resuelvan las impugnaciones que se hagan al informe concursal. El convenio de acreedores supone salir del concurso, si bien jurídicamente no se supera hasta que no se determina toda la masa de acreedores y se fija la forma y el plazo de pago.